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Demarcação de terrenos de marinha no litoral norte de São Paulo e impactos financeiros à população.
No dia 21 de novembro de 2024 participamos da audiência pública sobre a demarcação das áreas de marinha nos municípios de São Sebastião, Caraguatatuba e Ubatuba. Esse procedimento traz profundas implicações aos titulares de imóveis nessas regiões, especialmente devido à incidência de foro, taxa de ocupação e laudêmio cobrados pela União, através da Secretaria do Patrimônio da União – SPU.
Esses terrenos, definidos pelo Decreto-Lei nº 9.760/46 são localizados na faixa de 33 metros da linha da premar média (média das marés altas) do ano de 1831, e sua delimitação gera diversos questionamentos jurídicos, que são alvo de intensos debates entre especialistas de diversas áreas, como direito, engenharia e oceanografia.
Quem possui imóveis nessas áreas está sujeito às cobranças, além dos impostos como IPTU e ITBI, e deverá pagar taxa de ocupação ou foro anualmente, além de laudêmio na transferência do imóvel, conforme as seguintes alíquotas:
- Foro: 0,6% sobre o valor de avaliação da União, vinculado às plantas genéricas dos municípios (valores venais), excluídas as benfeitorias.
- Taxa de Ocupação: 2% sobre o valor de avaliação da União, vinculado às plantas genéricas dos municípios (valores venais), excluídas as benfeitorias.
- Laudêmio: 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, vinculado às plantas genéricas dos municípios (valores venais) excluídas as benfeitorias, cobrado no momento da venda.
Essa combinação de encargos impacta economicamente os cidadãos e empresas, dificultando a regularização dos imóveis. Por isso, nosso escritório, representado pelo especialista em direito imobiliário, Diogo Levy, estará presente na audiência pública para participar das discussões e avaliar os impactos financeiros e fundiários para a região.
Abaixo estão algumas orientações importantes sobre o tema.
Como evitar o pagamento de taxa de ocupação, foro e laudêmio em terrenos de marinha?
Você pode evitar o pagamento dessas receitas patrimoniais discutindo a demarcação, para declaração de inexistência de relação jurídica e reconhecimento de que o imóvel não está localizado em terreno de marinha, isentando-o dos encargos; ou, ainda, através de nulidades no procedimento e discussões sobre os critérios de avaliação.
Há outras alternativas, por meio de aplicação de isenções previstas em lei, desde que atenda a critérios específicos, como para pessoas consideradas carentes; ou para determinadas entidades. O Artigo 16 da Lei 13.139/2015 define as condições para isenção desses encargos para as seguintes entidades:
- Entidades beneficentes sem fins lucrativos que atuam em assistência social, saúde ou educação, reconhecidas conforme a Lei nº 12.101/2009.
- Organizações que protegem bens culturais registrados pelo Iphan, quando os imóveis da União são essenciais para a preservação cultural, conforme ato específico do Secretário do Patrimônio da União.
A orientação sobre a medida mais adequada depende da análise de cada caso específico.
Recebi o imóvel de herança, consigo isenção do laudêmio?
Sim. O laudêmio incide nos negócios onerosos e não pode ser cobrado, por exemplo, e em doações e inventários.
Como conseguir a restituição da taxa de ocupação, foro e laudêmio?
O particular pode solicitar a restituição dos valores pagos quando:
- O pagamento não era devido;
- O valor foi cobrado de forma excessiva, acima dos índices legais.
Para obter a restituição, é possível fazer um requerimento administrativo ou entrar com uma ação judicial. O ideal é contar com um advogado especialista que possa decidir pelo procedimento correto para recuperar o valor pago indevidamente e/ou suspender a cobrança.
Qual o prazo para pedir a restituição?
O pedido de restituição deve ser feito o quanto antes. Os proprietários que pagaram indevidamente taxa de ocupação, foro ou laudêmio têm direito à devolução com os consectários legais (juros e correção). No entanto, após 5 anos, esse direito prescreve, ou seja, você perde a chance de exigir esses valores de volta. Portanto, é essencial entrar com o pedido antes que o prazo se encerre.
Como mudar do regime de ocupação para o aforamento e valorizar meu imóvel?
Há casos nos quais o titular do imóvel está pagamento taxas de ocupação (alíquota de 2%) e pode alterar seu regime para aforamento (alíquota de 0,6%), a depender de cada caso em específico. Muitos não sabem que têm direito ao aforamento gratuito, e acabando gerando custos anuais maiores do que os devidos, pois a SPU não informa dos direitos que as pessoas físicas e jurídicas têm em relação aos imóveis.
Tenho uma estrutura náutica (com píer, flutuante, rampa, atracadouro, finger etc.) e fui cobrado pelo uso do espelho d’água (cessão de espaços físicos em águas públicas ), o que fazer?
Aqueles imóveis com acesso direto ao mar geram obrigações específicas perante a Secretaria do Patrimônio da União – SPU, em especial nas marinas, estaleiros e terminais. Nesses casos há necessidade de regularização para evitar multas e embargos, mediante procedimento administrativo ou a discussão judicial, considerando incongruências nas cobranças apresentadas.
Recebi notificação de multa de transferência, o que devo fazer?
A multa de transferência pode ser um pesado ônus para quem não regularizou seu imóvel na SPU, mas é importante informar que algumas cobranças são ilegais, confiscatórias, e que não podem ser mantidas, o que deve ser analisado cuidadosamente no caso concreto, com base na Lei 9.636/1998 e instruções normativas da SPU.
